1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额;
2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认;
3、银行对贷款申请进行调查、审批;
4、购房人与银行签订借款及担保合同;
5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款;
6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保);
7、银行向售房人账户发放贷款;
8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款;
9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)一、房地产抵押具体流程:   
1.评估:(抵押人或者抵押权人需要由房地产评估机构对房地产进行评估，出评估报告，看有多少可贷的额度)   
2.抵押公证:抵押人和抵押权人需要到公证机关面签《抵押贷款合同》，并办理公证。   
3.将房产证、土地证、经过公证的《抵押贷款合同》、评估报告、借款人/抵押人的身份证、结/离婚证(或离婚判决书、离婚调解书、结婚证明、无婚姻证明)等表示身份、户籍、婚姻关系的各类证明文件提交给房产交易中心审核。   
4.房产交易中心受理抵押登记后，出具受理单，在5-7个工作日出具他项权证。   
5.抵押权人看到他项权证后放款。   
6、还款。   
7、抵押权人和抵押人前往房产交易中心解除抵押。   

二、准备签约阶段的审核工作:   
1、预核实房地产权利人身份真实性，了解抵押权人、抵押人的户籍信息，抵押房地产之属地市房地产登记资料查阅(需要查询房产是否抵押被查封)。   
2、审查制作《抵押贷款合同》。   
3、如果抵押权人或者抵押人一方不能当面办理抵押手续，需要由公证处出具的委托办理的公证。   

三、签约阶段   
1、核对并复印借款人/抵押人的身份证、户口簿(或户籍证明、户籍本)、结/离婚证(或离婚判决书、离婚调解书、结婚证明、无婚姻证明)等表示身份、户籍、婚姻关系的各类文件的原件，对个人身份信息、户籍关系等进行形式甄别。   
2、对于受委托签署《房(地)产抵押贷款合同》或《房产抵押贷款合同》或《保证/担保合同》及办理抵押登记的，还需仔细查看经公证或认证之《委托书》原件，核对抵押房地产坐落、委托事项、有无转委托权限等信息，根据办理抵押登记的经验对受托人进行善意提醒。房地产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为。
　　一、根据《房屋登记办法》，申请抵押权登记，应当提交下列材料：
　　(1)登记申请书；
　　(2)申请人的身份证明；
　　(3)房屋所有权证书或者房地产权证书；
　　(4)抵押合同；
　　(5)主债权合同；
　　(6)其他必要材料。
　　登记机关应当对申请人的申请进行审查，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押人提供的房地产权利证明文件与权属档案记录内容是否相符，查对权属证书的真伪等，并由审核人签字在案。对符合登记条件的应在法定期限内核准登记记入登记簿并颁发他项权利证书。
　　二、房地产抵押登记基本程序如下：
　　1．抵押登记申请
　　办理房地产抵押登记，应当向登记机关提交下列文件：
　　(1)房地产抵押登记申请书；
　　(2)抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
　　(3)抵押合同；
　　(4)《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》；
　　(5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
　　(6)可以证明抵押房地产价值的资料；
　　(7)登记机关认为必要的其他文件。
　　2．受理申请
　　审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，申请文件不符合规定的，不予受理；申请文件符合规定的，则予受理，给该申请编号并给回执，回执注明所收取的文件、受理日期和编号。
　　3．审核
　　(1)登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，如有下列情形之一的，驳回转移登记申请：
　　A．权属来源的性质是限制抵押(包括福利房、微利房，行政划拨土地、减免地价土地)而未取得有关部门同意的；
　　B．根据城市规划，政府决定收回土地使用权的；
　　C．司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　D．共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
　　E．权属有争议的；
　　F．法律、法规或市、区政府规定禁止转让的。
　　驳回登记申请，应自受理申请之日起在规定时间内书面通知申请人。
　　(2)从房地产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的房地产的权利状况后，审查下列文件是否真实、齐全和有效：
　　A．身份证明；
　　B．《房地产证》或其他房地产权利证书；
　　C．抵押登记申请书是否按要求填写；
　　D．抵押合同书是否符合有关法律、法规的规定。
　　经审核符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人。
　　4．登记
　　(1)对核准抵押登记的，在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人，抵押权人，抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。
　　(2)预购的房地产抵押时，应在买卖合同书上加盖抵押专用章。
　　5．收费发证
　　(1)登记费的收取标准按国家或地方的有关规定执行。
　　(2)将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人(由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取)。
　　6．立卷归档
　　按规定建立土地和房地产登记的档案。